各乡（镇）人民政府、县直各单位：

《永和县农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

永和县人民政府办公室

2023年9月1日

永和县农村宅基地和集体建设用地使用权

不动产登记发证工作实施方案

为深化农村土地制度改革，促进城乡统筹发展，保护农民财产权利，根据自然资源部《关于全面推进不动产登记便民利民工作通知》（自然资发〔2018〕60号）、山西省自然资源厅《关于全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的通知》（晋自然资发〔2019〕23号）和临汾市规划和自然资源局《关于全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的通知》（临自然资办〔2019〕70号）安排部署，结合永和县实际，现就全面展开农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作制定本方案。

一、登记发证的目标任务

（一）各乡（镇）要配合县自然资源局以村委为单位，尽快摸清宅基地和集体建设用地的宗数和面积、已登记发证的数量和面积等基本家底，建立工作台账，实行台账销号管理。明确年度工作时间表和路线图，力争2024年底前符合登记条件宅基地登记发证基本完成。

（二）严格按照《不动产登记暂行条例》等规定，将农村不动产纳入日常登记业务，颁发统一的不动产权证书，实现不动产登记城乡全覆盖。

（三）以支撑和满足登记发证工作为切入点，进一步核实完善宅基地和集体建设用地地籍调查成果，补充开展农房等集体建设用地上的建（构）筑物调查，形成满足登记要求的权籍调查成果。

二、登记发证的范围

在2020年5月前建成，且在套合农村土地承包经营权和违法乱占耕地的图斑后在第二次土地调查和第三次土地调查范围内依法取得的宅基地和集体建设用地。

三、登记发证的基本原则

（一）依法依规,坚持原则

严格执行有关法律法规和不动产统一登记制度要求，认真落实“一户一宅”政策。依据农村宅基地和集体建设用地使用权“两权”地籍调查成果，坚持“权属明确无纠纷，四至清楚无争议”原则，依法确定主体资格，认定权属和四至界线，全面开展我县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。

（二）实事求是,应发尽发

正确认识和把握农村现状,一切从实际出发,尊重历史,面对现实,本着以民为本、实事求是、简便易行、便民利民的工作思路,灵活掌握《不动产登记暂行条例实施细则》第41条的规定，鉴于我县实用性村庄规划暂未编制完成及乡镇国土空间规划未经上级批准的实际情况，在我县县城总体规划范围外的宅基地和集体建设用地办理不动产登记申请要件中无需提供房屋符合规划等材料。对于农村宅基地上和集体建设用地上的自建房房屋质量采取承诺制的方式，由权利人作出承诺作为申请材料要件。根据我县的实际情况，积极妥善地处理历史遗留问题，细化各项政策，对满足登记发证条件的，做到应发尽发。

（三）先易后难,分类推进

从时间上、难度上和现状上综合考虑，先易后难，从简从快，分类推进。对于农村宅基地和集体建设用地使用权地籍调查工作扎实，数据成果能满足登记发证要求的，直接利用“两权”地籍调查成果登记发证；对于偏远地区、经济价值不高、矛盾问题较少的，可采用简易方式登记发证。

（四）尊重历史，不变不换

已经依法颁发的宅基地使用权证、集体建设用地使用权证、房屋所有权证等证书继续有效，按照“不变不换"的原则，可暂不更换新证。

四、登记发证的方式

县政府组织开展农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作，以行政村为单位集中申请，并对登记内容予以公告，公告期满无异议的，统一进行登记发证。村民自愿提出申请的，在申请资料完备的情况下，不动产登记机构要及时予以受理，按程序进行登记发证。

五、登记发证的步骤

（一）组建机构

成立永和县农村宅基地和集体建设用地使用权“两权”确权登记发证工作领导小组。

（二）排查摸底

以“两权”调查数据库为基础，以行政村为单位开展农村宅基地、集体建设用地及房屋排查摸底工作，调查收集权利人、坐落、四至、面积、审批情况、建造时间、超建面积、质量情况等基本情况，建立工作台账，形成基础资料。

（三）权籍调查

在农村“两权”地籍调查数据库的基础上，开展农村宅基地、集体建设用地及房屋一体化权籍补充调查测绘，建立不动产登记单元和权籍调查数据库。

（四）登记发证

六、登记发证的基本程序

农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作按照以下程序办理:

（一）申请、受理

在开展宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作前，各乡镇要以行政村为单位发布公告，明确权利人、坐落、面积内容，公告期满后，由各村委统一申请，县自然资源局集中受理。

（二）审核

县自然资源局负责对本辖区内宅基地使用权地籍调查工作成果进行审核和完善，查验权属来源和四至界限等相关内容；负责技术指导、培训和监督抽查工作质量，负责对农村集体建设用地调查工作成果进行审核和完善，依法依规对申请资料进行审核。

（三）公告

经审核，能够登记发证的，由自然资源局将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达村委会，并要求在村民会议或村民代表会议上说明，同时以张贴公告等形式公示权属调查结果，公示期不少于15个工作日。

（四）登簿、发证

公告期满无异议的，县自然资源局按照不动产统一登记制度予以登记发证；公告期间存在异议的农村宅基地和集体建设用地使用权，暂缓登记、做好记录，积极调查研究，逐步依法推进解决。

七、地上建(构)筑物的处理

（一）对于“两权”地籍调查成果中地上建（构）筑物界址线、层数、结构等内容全面，权利人和界址清晰准确、未发生变化的，可直接利用“两权”地籍调查成果进行农村不动产登记发证。

（二）对于“两权”地籍调查成果无任何房屋信息，可采取简易的方法，进行必要的补充调查或通过在不动产权证书的“权利其他状况”中以文字描述的方式记录建（构）筑物相关情况后直接登记发证。

（三）对于有需求、有条件的地方，可比照城市房屋权籍调查有关要求进行补充调查后，予以登记发证。

八、“两权”登记发证工作中有关问题的处理

（一）严格规范确认宅基地使用权主体

1.宅基地使用权按照每户不超225平米的面积标准，依法确认给本村农民集体经济组织成员。

2.已拥有一处宅基地的本农民集体经济组织成员、非本农民集体经济组织成员或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证书》附记栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

3.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，经该农民集体经济组织出具证明并公告无异议的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，经该农民集体经济组织出具证明并公告无异议的，按照批准面积予以确权登记，超过批准面积的在不动产登记簿和不动产证书附记栏中注明。无批准面积的经乡政府审核同意后按照标准面积225㎡予以确权登记，超过标准面积的在不动产登记簿和不动产证书附记栏中注明。

4.非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

5.农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

6.农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

7.宅基地按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合申请宅基地建房的条件。

（二）关于“一户多宅”的宅基地登记处理意见

1.符合分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用宅基地的，经本农民集体同意并公告无异议的，经乡政府审核同意后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。在《不动产权证书》附记栏应注记“该宗宅基地已达到分户条件，现有几户成员居住”。

2.对于因建新不拆旧造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅或退回给本村集体经济组织之前，暂不进行不动产登记。

3.对于因继承造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，可以为其第二宗宅基地进行登记。

4.对于因接受赠与造成“一户多宅”的第二宗宅基地不予登记。否则，将容易导致大量名为赠与，实为有偿转让，以规避违法的现象出现。

5.对于村民购买住宅造成“一户多宅”， 村民申请第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前不予登记。

6.对于其他原因造成“一户多宅”，在国家出台明确的规定之前不予登记。

（三）按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证

1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，经乡政府审核同意后，可以按现有实际使用面积予以确权登记。

2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，有土地权属来源的，按照批准面积予以确权登记，无土地权属来源的，经乡政府审核同意后按照标准面积225㎡予以确权登记，超占面积若有处理结果的，按照处理结果予以确权登记，无处理结果的，在不动产登记簿和不动产证书附记栏中注明超过标准的面积，同时附记“国家或集体需要时将无偿无条件退出”。

3.1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，有土地权属来源的，按照批准面积予以确权登记，无土地权属来源的，经乡政府审核同意后按照标准面积225㎡予以确权登记，超过标准面积的，在不动产登记簿和不动产证书附记栏中注明超过标准的面积，同时附记“国家或集体需要时将无偿无条件退出”。

4.历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

（四）换发房地一体不动产权证书时，房屋和宅基地测量面积与原登记面积不一致的处理方法

换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，应当以实测面积为准。

换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，按下列情形处理：

（1）对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以实测面积登记。

（2）因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准。

（五）93年发证之后私自调整四至面积的如何调查发证

1.缩小四至面积的如何登记发证

（1）自行缩小或实现村级规划缩小四至面积作为权利人自己使用的道路按现状调查登记发证，如权利人要求按原面积登记的调查清楚，暂不予发证。

（2）翻建时如为了院落方正等原因自行缩小四至界线的,权利人要求按原四至面积登记的，在四邻无争议的情况下可予以原四至面积登记发证。

2.占用村里公共用地扩建的，调查清楚暂不予发证。

3.使用权人私自买卖相邻住宅扩大宅基地的按原四至调查发证，调整部分按原住户调查建档但不发证。

（六）对于审批宅基地时户口在本村，但随后户口迁出的，能否办理宅基地登记

对于审批宅基地时户口在本村，目前夫妻双方户口已经迁出的情况，如果宅基地上已经修建房屋，可以根据房屋所有权确定申请人的宅基地使用权予以登记。房屋拆除后，如未修建房屋的不予登记。

对于目前夫妻一方户口已经迁出的情况，如果宅基地上已经修建房屋，可以将房屋所有权及宅基地使用权确定给未迁出一方。

（七）无土地权属来源证明材料的处理意见

对于没有土地权属来源证明材料的宅基地，由所在农民集体或村委会查明土地历史使用情况和现状，对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，权利人提供农村宅基地使用权及房屋所有权申请确认表，经乡（镇）人民政府审核同意后，予以确权登记。

（八）同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人的办理办法

1.属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。

2.属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县自然资源局认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。

（九）对宅基地确权发证工作中出现的几个具体问题处理意见

1.宅基地使用证丢失的，为减轻农民负担，可以以村为单位在村委进行公示，经公示30天无异议的，注销原宅基地使用证，补发不动产权证书。

2.宅基地在本村集体内部进行调整的，提交调整双方申请，双方承诺，村委会出具调整方案符合宅基地审批条件并同意调整的证明且由乡政府审核同意，调查人员出具入户权籍调查表，经审核符合条件的给予登记发证。如遇到被调整方（原宅基地使用人）因特殊原因确系无法联系的，由村委会确认后出具证明并公示30天无异议的，给现使用人确权登记。

3.宅基地使用权及房屋所有权需办理赠与的，受赠人必须是赠与人的直系亲属，且符合宅基地审批条件。申请人应提交赠与双方申请及协议，赠与双方关系证明、村委会及乡政府意见。

4.原权利人死亡，需要办理继承的，由村委会出具第一顺序继承人的情况说明并在村委会公示30天后无异议的按继承办理。继承人应提交继承申请，所有第一顺序继承人之间的继承房屋所有权的协议，协议需在村委会工作人员见证下签字，并由继承人对提供材料的真实性做出书面承诺。原权利人的死亡证明需以公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明为准，确实存在特殊情况的，可由村委会调查核实后出具死亡证明。

5.农村空房宅基地的确权登记

具体情形如①农村父母双故后遗留的空闲房屋，将宅基地使用权确权给合法继承人；②已经取得城市户口的原村民在农村的旧房，可以依法确定其宅基地使用权。

（十）集体建设用地使用权登记发证工作

村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依法进行确权登记发证，确认集体建设用地使用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人应申请确权登记。对于没有权属来源证明材料的集体建设用地，由村委会出具证明核实土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。

（十一）分阶段依法确定集体建设用地使用权

1.1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村委同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。   

2.1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

（十二）原乡镇企业或村办企业破产、关停、改制等，其原使用的集体建设用地确权登记办法

原乡镇企业或村办企业因破产、关停等不再使用集体土地的，应当按照《土地管理法》第六十六条规定，由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后收回集体建设用地使用权。若原乡镇企业或村集体企业因破产、兼并、改制等导致集体建设用地使用权发生转移，现用地单位继续占用且未改变批准用途的，可以提交集体建设用地使用权转移的材料办理转移登记。若现用地单位继续占用该地块且经批准改变土地用途的，申请人还应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件等材料。

九、保障措施

（一）加强组织领导

县政府是农村不动产确权登记责任主体。自然资源局要在县委、县政府的组织领导下认真履职，各乡（镇）政府要积极组织村集体组织参与，做好具体实施工作。各乡镇、各相关部门要高度重视，加强组织领导，充分认识此项工作的重要性、必要性、紧迫性，认真研究分析当前工作存在的问题，积极探索，勇于突破，全面总结行之有效的经验和做法，加快推进确权登记发证工作。

（二）纪律保障

永和县农村集体建设用地和宅基地使用权“两权”登记发证工作应遵守以下纪律：

1.严格禁止搞虚假土地登记。

2.严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。

3.农民集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民在农村购置的宅基地、农民住宅或“小产权房”等，不得登记发证。

4.地籍调查人员认真负责，永和县“两权”领导组定期抽查各所地籍调查资料，发现弄虚作假和不认真现象将严肃处理。

（三）保障工作经费

积极落实财政经费保障，地籍调查、房屋测量涉及的测绘费等相关费用列入财政预算。严格执行不动产登记收费管理规定，除收取证书工本费（10元/本）外，不得收取任何费用。

（四）加大宣传引导

为了确保“两权”登记发证工作顺利进行，各乡（镇）要充分利用各种媒体平台，利用公告、公示栏张贴公告，采取通俗易懂、简单明了的方式，多渠道，多形式加强工作宣传、政策解读和技术培训，充分发挥农村集体经济组织的作用，争取广大人民群众的理解支持，创造良好的舆论环境和工作氛围。

本方案自发布之日起施行。

附件1：永和县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作领导组

附件2：农村宅基地使用权及房屋所有权登记申请确认表

永和县农村宅基地和集体建设用地使用权

确权登记发证工作领导组

组  长：李占军  县委常委、政府副县长

副组长：王  斌  县自然资源局局长

王晓康  县政府办公室副主任

成  员：冯清泉  县财政局局长

周长斌  县住房和城乡建设管理局局长

白海亮  县农业农村局副局长

王文明  县税务局局长

曹小龙  县房产中心主任

靳永喜  县公安局副局长

秦睿鹏  芝河镇党委副书记、镇长

胡  瑞  桑壁镇党委副书记、镇长

高剑锋  坡头乡党委副书记、乡长

张  彭  乾坤湾乡党委副书记、乡长

陆立罡  楼山乡党委副书记、乡长

张  强  望海寺乡党委副书记、乡长

领导组办公室设在县自然资源局，办公室主任由县自然资源局局长王斌兼任，负责协调解决我县人民政府关于农村宅基地和集体建设用地使用权“两权”确权登记发证工作的相关事宜。

农村宅基地使用权及房屋所有权

登记申请确认表(模板)

注：本表由村农民小组集中申报、统一确认，无村农民小组的由村（居）委会集中申报，统一确认。

政策解读：【图解】永和县农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作实施方案